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            樓市九問,房子還能不能投資?

            2020-08-18 14:18:55 來源: 點擊:

            摘要:8月迎秋,本是傳統樓市淡季,然而今年突遇政策風向打壓,更感寒風蕭瑟。  政治局會議再三定調三大方針,要求房住不炒,穩房價、穩地價、穩預期,要求經濟脫鉤房地產。  更狠

                   8月迎秋,本是傳統樓市淡季,然而今年突遇政策風向打壓,更感寒風蕭瑟。

              政治局會議再三定調三大方針,要求房住不炒,穩房價、穩地價、穩預期,要求經濟脫鉤房地產。
              更狠的是,對當下所有城市實行全面“打鼴鼠式“調控,凡是房價敢有冒進者,必被約談。那么意味著下半年,甚至幾年內,主動放松調控的城市基本為0。
              隨后,央媽發布二季度貨幣政策執行報告,表明立場:堅持房住不炒,脫鉤房地產經濟,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性、實施好房地產金融審慎管理制度。
              一連串的政策嚴控,徹底把下半年樓市打入寒冬。
              可以預見,8月以后市場成交下滑,天平一邊倒向買方市場,“金九銀十”大概率比去年還要慘烈。同時,由于央行對房地產金融的限制,開發商競爭會進入至暗時刻,拿地熱情減退,年底競相開啟打折之旅。
              但最重要的是,此輪政策不單影響了房價趨勢,對市場預期也造成重大打擊。
              譬如這段時間,關于樓市的咨詢量劇增,無論是炒房客、投資客還是剛需,對樓市未來幾年的走勢只能用兩個字來概括:
              “迷茫”。
              炒房客和投資客問我,按照目前情況,如果當局拋棄房地產經濟,那么是否趕緊把手上多余的房子賣掉,以防套死。剛需則問我,房價什么時候能到“底部”,政策這么嚴苛,未來房價會不會一跌到底?
              所以今天子木特地找出九個比較有代表性的問題,用來解決樓市小白對未來(5-10年)走勢的疑問。
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              問:未來5年-10年中國一線,新一線,二線,三四線房價是上漲還是下跌趨勢?
              答:在回答這個問題之前,我們先來了解國內影響房價趨勢的主要因素。按照之前幾十年的研究總結,可以分為“三大因素”:
              杠桿和利率
              土地供給
              人口和產業
              當然我們的樓市自始自終是政策性市場,在這些因素之前,起到房價決定性作用的,還是“政策大手”。
              從第一次房改后,史上幾波房價大潮,都是放開限購,放寬貨幣政策,鼓勵人們用杠桿撬動房產投資,造成的「非理性上漲」。
              當然,我們不能拿前20年的經驗去推敲未來。
              因為從2019年開始,中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,同時在2020年,又提出了“經濟內循環”,這些都是經濟脫虛向實,前所未有的信號。
              如果當局的意圖和決心“穩定”,那么未來這張“調控大手”一定會握緊拳頭,不再起勢。我們的樓市,會真正回歸到理性市場,在三大因素的基礎上,完全由剛性需求決定。
              今年的北京市場就是未來全國城市的“打板”。自2017年317最強調控政策開始,北京花了3年時間回調房價,直至今年疫情后,市場才真正回歸實際,積壓的剛需迸發,排隊入場。整體房價反彈,核心地段房價上漲幅度較大。
              講這些的原因,就是告訴大家。未來5年-10年,一線、新一線、二線城市,或者三四線城市,已經失去了“操盤性”炒作因素,只能靠各個城市的剛需實力了。
              一二線城市房價會根據自身供需進行不同程度上漲,人口流入多的,土地供應少的,信貸資金充裕的城市,上漲空間是最大的,但不會出現像2017年左右這樣的暴漲周期。這些城市資產投資依舊屬于較好的標的。
              不在城市群中的、人口和產業跟不上的三四線城市,二手房房價會持續性橫盤陰跌。
              當然三四線縱使再不堪,也不會有太大的下跌現象。因為在地方開發商和媒體對信息和輿論的壟斷下,一般人根本不知道樓市真相。
              但要懂得一個道理:“房價增速只要跑不過通脹,就意味著資產貶值。投資價值為0。”
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              問:目前全球貨幣放水,會影響房價嗎?
              答:根據歷史經驗,每次全球金融危機后,各國都會通過放水來救市。這里的放水就是開動印鈔機。
              其中主導因素就是美國。
              有一項數據顯示,在2008年美國次貸危機后,美聯儲通過6年時間向市場投放流動性(主要包括印錢買國債,買MBS等),實現了其資產負債表高達3.7萬億美元的增幅(從0.8萬億美元增長到4.5萬億美元)。
              這個數據大家可能理解不了,這么說吧,當時(2012年)中國央行總資產才4.5萬億美元。
              這次全球疫情蔓延,對經濟造成巨大打擊。美國這次比2008年后還狠,美聯儲直接開動印鈔機,在過去36天,狂印14萬億美元鈔票。
              由于美元和石油掛鉤,是國際通用貨幣。每次美聯儲大放水都會造成美元貶值,致使持有美元或者美債的國家以及個人受到損失。也是大家口中所說的,美聯儲無限QE“割韭菜”。
              為了防止被割韭菜,各個國家也只能開動印鈔機跟著印鈔。
              可以預見,接下來為了復蘇經濟,全球會進入新的一輪QE時代。中國跟進QE是一定的,今年上半年央行就通過LPR利率下調,存款準備金率下調,超額存款準備金利率下調,購買政府債券,MLF等再貸款方式進行了放水。
              盡管各個城市都在盡力控制大水流入房地產,但像北京、上海、深圳、杭州等金融產業發達的城市,依舊出現了投資客套貸入市買房的現象。
              可以說,QE利好房價,是一定的,但幅度不會太大。目前我國外匯儲備尚可,可調節的空間較大,接下來會盡力克制放水幅度,不會跟著美聯儲無限瘋狂QE。
              前段時間,央行貨幣政策第二季度報告中就講到,“堅持穩健的貨幣政策將更加靈活適度、精準導向。”
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              問:全球放水對我們來說是購房機會嗎?
              答:很多人喜歡用2008年之后的四萬億和今天做對比,認為每次放水都會導致房價大漲。
              其實不然,2008年放水,我們沒有任何限制措施。而2020年放水,我們已經對樓市進行層層限制,尤其在政治局會議后,樓市調控更加嚴苛。
              當下央行主張把水引向小微企業,保就業促消費,刺激市場經濟回暖,保障經濟內循環可實踐性。
              對于個人是不是機會,還要看水是否能惠及你的收入。一般每次QE,都是從上到下,層層攔截吸收。這也是拉開貧富的主要原因之一。
              如果你因此受益,買房這個選擇不會太差。
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              問:未來地價還會漲嗎?對房價的影響是怎樣的?
              答:地價和房價,就是面粉和面包的關系,而地價又跟地方政府的財政收入息息相關,這就是為什么地方政府總想刺激房地產,讓大家買房的原因。
              但是每個城市的土地總有進入“尾部區間”的時候。
              這里的“尾部區間”,指城市的城區建設已經足夠承載城市居民活動,基建水平已經無法再繼續擴大城市版圖。
              比如北京,5環內的可供開發的土地已經屈指可數,這時候地價其實和房價關聯性并不大,因為地方政府即使再主張房地產經濟,依然無法獲得足夠的收益。
              目前大多數一二線城市都會走向“土地尾部區間”,這也是未來出臺房地產稅獲取新的財政收入的目的。
              供需是一切市場價格的根本,肯定是有關聯的,在中國用供給打擊房價最成功的兩個城市就是:重慶和長沙。
              深圳上漲的主要原因并不是炒房客炒作,而是長期土地供需矛盾導致的。所以這些年深圳總想著擴大版圖,或許在過幾天的40大慶會有聲音出現。
              這也是一個房地產投資的判斷依據,對于那些“賣地毫不節制”的城市,房產是無法增值或者保值的。
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              問:未來城市土地供應的趨勢是怎樣的?
              答:土地供應和地方財政掛鉤,所以未來產業不行、企業納稅無法滿足地方財政需求的城市,大概率會依賴土地財政,繼續加大供應量。
              反而產業強勁,可以通過企業納稅達到地方財政需求的城市,則不需要過分供應土地。
              所以這些解釋了之前的房價現象。土地向三四線、中西部傾斜,人口向大的都市圈集聚。
              人地分離,供需錯配,導致一線城市房價較高,三四線低迷。
              為了解決三四線城市高供應量下的天量庫存,不得已,2015年后,三四線啟動棚改實現房價翻番。然而在土地不限量供應的趨勢下,房地產泡沫是長期積累的。
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              問:房產未來還是優質資產嗎?
              答:房子未來是不是優質資產,一要考慮稀缺性,所以我一直堅持持有一二線城市房地產。二要考慮一個問題,未來老百姓是否有除房子以外其他可靠的投資通道。
              股票可以賺錢,但靠的是運氣;理財產品風險較大,沒有人會托底;把錢存在銀行,聰明人都知道是虧損的。
              除非未來依托科技,出現新的金融產品,可以無風險跑贏通脹,否則未來對于普通老百姓來說,房子還是相對可靠的資產。
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              問:未來會不會成為房產的接盤俠?
              答:只要不買三四線或者能級更低的地域房產,大概率不會成為接盤俠。產業和人口是最關鍵的指標,尤其人口長期保持凈流入,那么這個地方的房子就一定會有接盤的。
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              問:一帶一路房產投資是陷阱嗎?
              答:一帶一路是國策,天字號工程,是未來中國實現大國目標,成為全球第一經濟體的必備基礎,也是在內循環經濟下,未來輸出產能的重要通道。
              總之,一帶一路的能量極大,關乎國運。時間很長,起碼10年才能形成規模。
              這次疫情,讓全世界重新認識了中國對風險的把握能力,有益于一帶一路的形象建設。在疫情結束、全球經濟復蘇后,一帶一路戰略會加速落地。
              當然在一帶一路戰略下,當局設置了很多支點城市,大部分城市還是比較坑的,因為一帶一路需要產能輸出,需要成熟的工業基礎。
              所以三四線不考慮,非省會不考慮。例如西安和未來的海口,就可以重點關注。
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              問:未來人口紅利還有嗎?
              答:其實我國早已遇到人口拐點。相關機構預測過,我國新生兒出生率逐年下降,2030年將降至不到1100萬,目前正在加速奔向老齡化社會。
              但要注意一點,整體人口下滑,但不代表局部人口下滑。像杭州、深圳、廣州、成都、南京等城市,常年維持人口正向流入,大家都可以查得到。尤其杭州、深圳、廣州,2019年是40多萬的人口的凈流入量。
              所以未來的人口大紅利期雖已結束,但對于城市來說,局部人口紅利依然存在。但這也會導致,城市人口分化加劇,虹吸能力弱的城市,加速枯竭。
              

            聲明:焦作房產網轉載的以上內容,不表明證實其描述,僅供讀者參考,并不構成任何投資建議,請自行核實相關內容。
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