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            樓市答案?房價下跌達成一致意見!下跌“底線”究竟是多少?

            2021-01-30 09:00:00 來源: 點擊:

            摘要: 在中國,房子對每個家庭的重要性不言而喻。一則,房子深度捆綁了戶籍、教育、養老等資源,一個家庭想要享受到城市發展的種種紅利,買房幾乎是唯一選擇;二則,房子更是首屈一指的&

                在中國,房子對每個家庭的重要性不言而喻。一則,房子深度捆綁了戶籍、教育、養老等資源,一個家庭想要享受到城市發展的種種紅利,買房幾乎是唯一選擇;二則,房子更是首屈一指的“造富”工具。公開資料顯示,過去20年間,全國平均房價上漲近5倍,一線城市有些核心地段更狠,漲幅高達40倍之多。早買房、多買房的人,其創富增值速度,遠超那些無房者,且二者之間的財富差距幾乎已不可跨越。

              歷史經驗告訴世人,有錢一定要在第一時間多多買房。很多專家也頻頻發表類似觀點。被稱為“房地產教父”的孟曉蘇不久前就公開直言,“房價根本不存在下跌因素”。不僅如此,他還公開喊話“看衰者”,“不要用房價下跌的謊言來欺騙老百姓”。此外,北師大教授董藩也多次直言,“現在的房價并不算高,更沒有到絕大多數人承受不起的程度。”在他看來,啃老買房不可恥,那些租房、無房的人才是“真房奴”。
              有些專家依然看好樓市,一般有三個主要說辭:
              其一、中國城鎮化率僅有60%,距離發達國家70%尚有一定差距。以發達國家城市化進程來看,這意味著中國房地產或至少還有15年的紅利期,未來至少2億人口進城,也會對高房價形成有效支撐

                   其二、全國90%的城市對房地產的依賴度都高達60%以上,財政收入嚴重依賴土地財政,房價高才能讓開發商看到賺錢的希望,才能吸引開發商高價拿地,地方才能獲得較高的賣地收入;
              其三、房產是絕大多數家庭的主要財富,房價下跌意味著居民家庭財富縮水,甚至會引發更大的連鎖反應。
              縱使很多專家仍然殷勤鼓吹房地產的支柱地位,仍然在為高房價代言,但不可否認的是,在空置率、房屋供求關系、房價收入比等方面,當前我國的房價整體已經達成“下跌”的一致意見:

              第一、中國并不缺房,平均空置率超20%,有些地區房屋甚至嚴重過剩,房價整體下跌趨勢明顯
              地產大佬潘石屹曾揭露,中國房價“久調不降”的根源是我國的房屋空置率高居不下。他透露,有些城市空置率已經超過30%,房子已達嚴重過剩程度。中國房屋空置率到底有多少?目前最權威的數據來自于西南財大2019年發布的報告,該報告顯示,我國城鎮地區住房空置率21.4%,2017年全國城鎮地區有6500萬套空置住房。
              基于此數據推算,我國僅空置房屋就足夠1.5億人居住。如果未來調控措施得當,這些空置房源能夠有效進入市場,不得不說,這對房價構成極大利空。換言之,中國目前整體房價下跌趨勢明顯。
             

              第二、新房市場2020年已步入“供大于求”局面,房價下跌的可能性高于上漲
              按照經濟學理論,影響房價走勢的根本因素是供求,供大于求,房價下跌,供小于求房價上漲。很多人只看到有些城市某些區域這兩年房價仍然在上漲,但他們沒看到的是,中國商品房從2020年起就已經步入“供大于求”局面,這意味著房價整體已經步入“下跌通道”——易居研究院統計調查數據顯示,隨著我國樓市的進一步降溫,從2020年開始,全國的住宅供應大于需求。該機構還直言,在這種背景下,未來新房市場將持續迎來降溫,尤其是供應遠遠大于需求的三四線城市,房價回調的速度和幅度,都將超乎很多人的想象。

              第三、全國主要50城房價收入比已經遠超國際臨界點,未來房價走勢將“趨穩微降”
              衡量房價到底是高還是低的關鍵指標就是房價收入比。社科院報告顯示,2018年監測的全國50城房價收入比數據已經高達13:1,其中四大一線城市均超過30:1,遠遠超過國際臨界點9:1。報告同時認為,房地產對經濟的貢獻由正變負,對消費有明顯的擠出效應。對于一些三四線城市來講,房價收入比的問題以及市場消費的問題越來越明顯。
              簡單理解就是,絕大多數城市房價用工資收入衡量,已經是非常不合理的。尤其是一二線城市,普通人買房不僅需要掏空六個錢包,還要背負巨額房貸,而更多的人其實已經“無法承擔現在的高房價”了,即買不起房。
              所以,無論是從安居、解決剛需居住的角度,還是從發展經濟的角度,未來房地產都不能再作為主要的刺激工具了。這一點,國家也早有明確表態。經濟不再依賴房地產,調控同時又必須做到緊繃不松。按照常理理解,未來房價很難再復制過去的瘋狂。從嚴調控、引導資金向實體領域流動等行為來看,未來房地產的預期會大降,即面臨需求短缺、資金短缺的局面,這意味著房價大概率會迎來“趨穩微降”局面

              房價整體已經達成一致的“下跌”意見,那么未來房價到底能跌多少,房價下跌的“底線”又是多少呢?兩位地產大佬給出了“答案”:
              從社會穩定、解決居住、引導資金流向實體領域進而大力發展實體經濟等層面來說,房價下跌確實比上漲更有意義。宏觀層面,房價也確實已經達成“下跌”一致意見。但我們還是要說明一下,這不意味著未來房價一定會下跌,更不意味著你所在的城市房價會下跌,所以大家在買房投資時,還是要根據自己所在城市的經濟、人口、產業及調控等基本面來全面判斷。不能把“房價下跌達成一致意見”,當作晚買房或者不買房的參考。
              相比房價下跌,其實很多人更關心房價到底能跌多少,房價下跌的底線是多少。對此,地產大佬潘石屹和孫宏斌均給出了一致“答案”——潘石屹說,房價下跌幅度最多在20%-30%;孫宏斌說,房價下跌30%,絕大多數房企都會“死掉”。從兩位地產大佬的表態,我們總結,房價下跌的底線就是30%。

              很多人可能覺得,按照當前很多城市的房價收入比和房屋空置率來看,房價下跌30%并不算什么。就算房價真的跌了30%,雖然利好普通購房者,但仍然有數以萬計的人買不起房。事實確實如此,就很多三四線城市來說,居民收入普遍在兩三千一個月,一個家庭一年的收入不足十萬,但是房價卻已進入“萬元時代”。這是典型的低收入拉動高房價,可想而知,絕大多數民眾的生活品質和幸福指數都不會太高——因為家底都已經被房子“掏空”了。
              房價整體下跌30%,對于絕大多數剛需買房,有天大的好處,但是平心而論這卻是不可能發生的事實。原因有二:第一、有房者、地方和銀行都不會允許這種局面出現——房價下跌30%,意味著會有很多家庭房子市值沒有貸款高,會出現“棄房斷供潮”,繼而引發銀行發生大規模不良債務,絕大多數銀行可能會破產。由于絕大多數城市財政收入對房地產依賴度過高,房價大幅下跌,同樣也會使得地方這臺機器無法運轉;第二、短期內國家調控樓市的主旋律是“穩”,這意味著房價不可能出現大起大落。國家方面三番五次提出的“促進住房消費健康發展”、“促進房地產市場平穩健康”等理念背后,傳遞的信號再明確不過:樓市大局穩定勝于一切,房價不會出現大起大落。
              文章來源:樓市新談
             
              
              

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