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            業績成倍增長的中梁控股,卻是越來越難的發展窘境?

            2021-01-20 08:59:39 來源: 點擊:

            摘要:近日,受央行、銀監會聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱“通知”)影響,A股及港股市場眾多上市房企,股價均出現不同程度下跌。

                                                                                                                                                                                                                                          出品l觀點財經作者l橙子                

                   近日,受央行、銀監會聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱“通知”)影響,A股及港股市場眾多上市房企,股價均出現不同程度下跌。                                                              而嚴重依賴高杠桿經營,現金流情況持續堪憂的中梁控股(02772·HK),也在《通知》下發后,股價連續5個交易日下跌,讓隱藏在中梁控股亮眼業績背后的盈利質量問題和負債問題,浮出水面。

              營收凈利表現亮眼然盈利質量實屬一般
              先來說中梁控股炸眼業績背后的盈利質量問題。
              2016年之前,中梁控股只能算江浙地區,一家相當普通的中小規模房企,幾乎沒什么知名度。
              但從2016年起,隨著中梁提速高周轉模式,在業內拿到小碧桂園之稱的同時,也憑借只顧銷售規模而不顧房屋質量的激勵機制,讓其在短短兩年間從銷售規模不及200億,迅速邁入千億房企俱樂部。
              回顧中梁2016年到2020年的銷售表現,用火箭騰空來形容一點也不為過:
              2016年,中梁全年銷售規模只有區區190億元,根本上不了臺面;
              2017年,中梁全年銷售規模同比猛增242%,達到649億元;
              2018年,中梁成功邁入千億房企俱樂部,全年銷售規模達到1015億元;
              2019年,中梁銷售規模再上臺階,全年實現1525億元的銷售額;
              2020年,根據今年1月份最新披露數據,中梁全年實現銷售規模1688億元,幾乎可以排進國內一線房企陣營。
              同樣得益于逐年暴增的銷售數據,中梁控股整體營收凈利表現,也可謂相當炸眼。根據其歷年年報數據:
              2016年,中梁全年僅實現營收29.25億元,歸母凈利潤還虧損1.69億元。
              到2017年,中梁全年營收同比增長379.46%,達到140.26億元。同期歸母凈利潤同比增長398.09%,為5.03億元。
              再到2018年,中梁實現營收302.15億元,同比增長115.41%。實現歸母凈利潤19.31億元,同比增長284.22%。
              2019年,盡管營收凈利增速不及往期,但仍實現87.46%的營收增長,達到566.4億元,歸母凈利潤也同比增長98.5%,達到38.34億元。
              
                                                                                                                                  圖片來源:東方財富
              這波業績表現,幾乎可以說遠超同期大部分上市房企。然而,業績暴增的背后,卻沒有與之匹配的營收質量。
              從2016年到2019年,中梁經營性現金流凈額幾乎處于年年為負,僅2018年經營性現金流為正,分別為-176.28億元、-68.38億元、80.37億元和-203.29億元。

              圖片來源:東方財富
              與此同時,中梁控股盡管毛利和凈利潤表現喜人,但落實到毛利率和凈利率這兩項反映盈利質量的指標上,就只能用糟糕來形容了。
              整個2016年-2019年,銷售規模逐年暴增,但同期毛利率卻始終徘徊在20%左右,遠低于30%的行業平均水平。而同期4年內的平均凈利率則只有3.4%,更是大幅低于14%的行業平均凈利率水平。
             
              圖片來源:東方財富
              此外,除了盈利質量不佳,中梁控股負債水平,以及高杠桿率和大量正在攤薄其盈利質量的少數股東權益,也讓市場對其未來難生期待。
              腳踩兩條紅線巨額少數股東權益攤薄公司利潤
              根據公開信息及中梁歷年財報數據披露,2016年到2019年銷售規模增長最快的幾年,也是中梁負債水平攀升的幾年。
              2019年末,中梁控股總資產2245.2億,同比增長33.6%。2015年末公司資產總額僅140.0億,4年間資產增長了16.0倍,年復合增長率100.0%。
              同期公司負債規模也從2015年的137.44億元,增至2019年的2036.48億元,4年間負債總額增長14.8倍,年復合增長率96.2%。
              
              圖片來源:東方財富
              面對逐年攀升的負債規模,中梁控股杠桿率(資產負債率)盡管近年來有所下降,但始終處于行業高位,也讓中梁腳踩兩條融資監管紅線。
              截止到2019年,中梁全年資產負債率高達90.7%,遠超65%的行業平均資產負債率。扣除預收款,資產負債率仍高至80.80%,直接超過“不高于70%”的紅線標準。
              其二,在現金短債比“應不低于1”這條紅線上,中梁同樣超標。
              公開數據顯示,2019年末,公司有息負債401.8億,其中短期借款215億,同比增長48.6%。而同期中梁現金及現金等價物僅149.56億元,不足以覆蓋一年內到期的短債,現金短債比僅為0.7。
              至于中梁控股未“踩”紅線的凈負債率,曾有過大幅超過紅線標準的情況。
              根據野草財經整理數據,2015年和2016年中梁凈負債率分別高達1335%、1790%,不過由于公司凈資產快速增長,2017年末該指標陡降至339%,而2018年赴港上市前夕,則猛降至58.10%,到2019年,該指標盡管小幅增長,卻仍只有65.6%。
              為何中梁控股能在杠桿水平持續高位的前提下,還能瞬間降低凈負債率,究其原因,還在于少數股東權益的持續暴增,做大了中梁資產規模,以明股實債的方式,使得凈負債率這一關鍵指標得以美化。
              關于少數股東權益,我們之前聊過多次,主要是指在公司無法實現控股的股東權益,與之相對的則是對公司完全控股的控股股東權益。
              而這項指標由于在公司財務報表中會以股權形式,計作公司資產,因此對于調節公司負債水平大有裨益,很多高杠桿企業都會通過這種方式來調節債務數據。
              盡管可以讓財報好看,但這項權益卻存在一個致命問題。既然是股東權益,即便沒有公司決策權,也具備公司利潤分配權,或者有資格要求公司在約定期限內贖回股權。
              而對公司利潤的分配,是按持股比例來計算,因此會直接影響企業盈利質量,無異于飲鴆止渴。因此,很多上市公司對通過少數股東權益調節負債,都比較克制。
              但中梁控股卻不以為然,根據中梁財報數據,2016年到2019年發展最快的幾年,中梁控股少數股東權益直接從9.23億元,猛增至121.43億元,年復合增長率高達90.45%。
              
              圖片來源:東方財富
              如此一來,便不難理解為何營收凈利成倍增長,毛利率和凈利率水平卻始終處于行業低位,因為少數股東分攤掉了公司大部分利潤。
              而公司不掙錢,也在經營層面影響中梁在實際開發過程中的資本投入,導致中梁投訴不止。
              項目質量堪憂中梁控股投訴不斷
              如果用“中梁、投訴”作為關鍵詞在網上搜索,會出現大量關于中梁旗下房地產項目質量問題的投訴。
              近年來,中梁控股旗下項目不斷曝出了大批量業主維權投訴事件,主要原因涉及虛假宣傳、房屋質量破損、收費不合理等。具體來看,2017年至2020年,九江中梁首府因為虛假開盤被整頓、房屋出現眾多質量問題、學位問題,被業主多次維權。2018年—2019年,鹽城中梁聚龍首府、溫州中梁壹號院、張家港中梁壹號院、紹興中梁贊成悅賢府和長沙市寧鄉中梁首府因房屋面積縮水、收費不合理等質量安全問題遭到了業主的聚集聲討。
              坊間更是有言“中梁是宣言書,中梁是宣傳隊,中梁是播種機。中梁走到哪里,維權的隊伍就拉到哪里。”
              去年12月,央視就曝光了中梁在義烏曾經的網紅盤——西江雅苑項目,價值千萬的聯排別墅用手一摳墻體的水泥就會剝落,部分墻體三面水泥已經掉完了,露出了里面的鋼筋。
              類似的報道不在少數,為何中梁的房地產項目質量如此之差,根本原因還在于比碧桂園更快的高周轉經營模式,畢竟碧桂園的456模式(4個月開盤,5個月現金流回正,6個月再投資)在中梁只能算及格水平。
              如此快速的周轉,難免在樓盤質量問題上存在疏漏,加上本就緊張的現金流,更加無法在樓盤開發過程中,加大質量投入。
              而且中梁的“阿米巴”人員激勵制度(即把業務分給獨立的團隊,由團隊領導掌握控制權,自負盈虧),在引起嚴重的貪腐作假的同時,也讓人性的貪婪得以放大。
              據媒體報道,前中梁江蘇區中心營銷管理部總監董科、中心管理營銷部總監邵成,就因在任職期間內負責的項目營銷招采存在圍標串標問題,而被開除。
              此外,除了危及根本的質量問題,中梁控股在地域擴張問題上,過于集中三四線城市,也在增加其快速銷售結轉的壓力。
              雖然中梁從2018年開始,就在加大二線城市拿地力度,但是三、四線城市土儲占比依舊超7成,仍是主要陣地。
              根據公開數據顯示,截至2020年中期,中梁土地儲備507萬方,其中二線、三線以及四線城市占比分別為27.5%、54.8%以及17.7%。
              而三四線城市如今幾乎處于賣不動,或者降價賣的境地,如此這般市場環境,也在加劇中梁的經營危機。
              至于未來,一個“難”字或許足以貫穿中梁一生。

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