2015年王女士終于憑自己的實力，在焦作新區某樓盤買了套約41平方小戶型公寓房，2018年房子交到自己手里，經過三個月的裝修后，年底入住新房，為了讓孩子享受到城市更好的教育，去轄區派出所落戶時竟然被拒絕，工作人員告訴40年公寓不能辦理戶口落戶，王女士傻了眼！為了孩子的教育王女士痛下決心，賣掉房子再換套70年產權能落戶的房子，反正當時買的便宜，這幾年新區房價也漲了1500平方左右，王女士心里在盤算著把房子找家中介28萬賣掉，房子是21萬買的加上40000元裝修費用，自己還能賺30000元左右，誰知找了家中介一問交易費大約65000左右，王女士徹底崩潰了！王女士回想起當時自己打算用公積金貸款買房，置業顧問講，用公積金貸款買房沒有優惠！并沒有講清楚40年和70年產權的優缺點。為此家里邊給王女士吵翻了天！

　　通過王女士買房經歷小虎作為一個資深的地產人，也經常被朋友、粉絲咨詢“到底要不要買公寓”。但其實我是不建議大家購買此類產品的，下面我將詳細解析公寓產品的缺陷，希望能幫助到大家。

　　一、公寓客戶主要由被房價擠壓的剛需客、沒有太多投資成本的投資客兩類客戶組成。

　　公寓產品的客戶其實非常簡單明了，沒有住宅客戶復雜。目前只有兩類客戶：一類是被高房價擠壓的剛需客；一類是沒有太多投資成本的投資客戶。

　　1、剛需客（客戶占比10%-20%）。

　　剛需客在整個公寓客戶中占比非常少，最多只有20%左右。他們主要是被高房價擠壓，無力購買住宅產品的人群。

　　他們購買公寓產品主要是被高速飛漲的房價所驚嚇，普遍希望先上車再說，就算以后買不起住宅也有一瓦遮頭，滿足最低的居住需求。公寓產品總價低且具備居住屬性，正好滿足此類客戶的需求。

　　2、投資客（客戶占比80%-90%）。

　　投資客基本上是所有公寓產品的主力客戶，最多能占到整個公寓客戶群體的80%左右。他們之中有失去購房資格的資深投資客，也有沒有太多投資成本的小投資客。但整體而言，以沒有太多投資成本的小投資客為主力。他們購買公寓產品的目的是投資，希望通過物業升值、租金回報兩種途徑獲取更高的回報率。

　　這兩類客戶其實都是房地產市場客戶群的最底層，資金實力較弱、抗風險能力較差。一旦投資或者購買失敗就沒有翻身能力，而恰恰他們卻最容易陷入公寓的陷阱。下面我將詳細講解為什么不建議此兩類客戶購買。

　　二、剛需客：公寓的居住價值是被閹割的，居住環境不斷惡化，不適宜居住。

　　剛需客戶由于沒有太多資金，因此選擇先上車占有一席之地，保證自己最基本的居住條件。但公寓產品的居住價值是缺失的，根本不適宜居住，也不能保證剛需客戶最基本的居住需求。

　　居住缺陷1、公寓無法落戶，無法享受教育、醫療方面的配套。

　　住宅最大價值就是落戶，讓你能融入這個城市，享受這個城市最優質教育、醫療配套的功能。公寓物業恰恰就少了這種最基本的功能，不能落戶的房子注定就是過渡產品，注定只能在你剛工作到結婚前這短短一段時間可以居住，因為你可以不落戶，你可以不享受這個城市的優質教育、醫療配套。但你不能讓你自己孩子同樣如此，讓你孩子享受不到城市優質教育配套。

　　居住缺陷2、公寓隨著辦公租戶增多，生活環境逐步惡化。

　　居住缺陷3、不通燃氣、商業水電，高物業費、使用成本居高不下。

　　居住缺陷4、公寓居住舒適度差，采光差、小區無環境、無綠化。

　　公寓產品本質是商業項目，因此在規劃設計上更多的是遵循商業的設計理念，根本不考慮居住的舒適性。

　　公寓項目沒有小區環境、生活氛圍。公寓物業規劃在商業用地上面，容積率偏高，因此規劃形態基本以1-2棟樓高層建筑為主。這樣的規劃導致公寓項目沒有小區環境，沒有中央園林，沒有生活配套，沒有會所等。極大影響公寓住戶的居住檔次和生活品質。

　　最后公寓產品單層住戶多。公寓一層樓的用戶能達到二十幾家。一方面住戶眾多導致生活不便，公共配套設施使用頻率多，例如上下班高峰期使用電梯難。另外一方面各自生活會被互相干擾，沒有私密性。

　　三、投資客：公寓是個偽投資產品，投資回報率極低。

　　公寓物業主要通過物業升值和租金回報來換取回報。但如果詳細分析，你就會發現無論物業升值還是租金回報的收益率極低，公寓根本是個偽投資產品，根本不值得投資。

　　1、公寓產權年限只有40-50年，土地年限到期需繳納總市值7.5%土地出讓金。（具體以最新政策為準）

　　2、公寓貸款條件苛刻，年限只有10年，首付比例50%

　　3、公寓客群狹小，交易周期漫長。

　　上文已經說了公寓客戶主要是剛需客和投資客，潛在客群范圍狹小。二手公寓的客群就更加狹小，因為隨著公寓出租后，生活氛圍已經全部被破壞，剛需客戶基本被擠出公寓市場。剩下的只有投資客戶。

　　投資客戶看的是未來增長，二手公寓經過多年發展，無論區域還是項目基本成熟了，無論租金還是物業價值都已經穩定，根本沒有太大上漲空間。而且二手公寓項目交易過程有高額的稅費、中介費用，投資客更愿意選擇沒有稅費、升值空間巨大的一手公寓項目。

　　剛需客的退出、投資客的遲疑，自然會造成二手公寓項目交易周期漫長，影響公寓的投資回報率。

　　4、公寓價格漲幅緩慢，長期低于住宅漲幅

　　焦作城市公寓供應量巨大，在這里就不舉例了，客戶卻十分稀少，導致公寓市場長期供大于求，價格長期保持滯漲，只有在住宅房價飛速上漲的情況下，公寓價格才會跟隨上漲，漲幅遠遠低于住宅。

　　5、公寓交易稅費高昂（總房價30%左右），投資者基本不可能通過物業升值取得收益。

　　6、公寓租金漲幅緩慢，回報周期較長。

　　小虎手記：

　　剛需客戶：

　　公寓被開發包裝成房子，其實本質是商業性質的，無論在居住功能上還是使用價值上都有很大的缺失，根本無法滿足你最基本的居住需求，你也無法在公寓物業居住一輩子。

　　投資客戶：

　　公寓物業不可能通過物業升值取得收益，完全依靠的租金回報換取收益。但是在目前租金收益長期低迷的市場下，想取得較好的回報可能性不大，所以建議謹慎投資。但如果你一定要買公寓，一定選擇要區域發展潛力大，未來升值空間高的區域，并做好短期內無法轉手套現的心理準備。

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