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            無房人恭喜了!“預售”將全面取消?黨媒表態,開發商苦日子到了

            2020-11-07 17:52:41 來源: 點擊:

            摘要:過去二十年,中國房地產迎來前所未有的瘋狂發展,吸納了過多的社會資金。公開資料顯示,我國居民的家庭總資產中,房產占比高達77.7%,極度畸形,這不僅嚴重制約了居民的消費能力,而

               過去二十年,中國房地產迎來前所未有的瘋狂發展,吸納了過多的社會資金。公開資料顯示,我國居民的家庭總資產中,房產占比高達77.7%,極度畸形,這不僅嚴重制約了居民的消費能力,而且自然也對實體經濟的發展造成了阻礙,因為在全民投資房地產的熱潮下,資金很難輸血到實體里去。

              資金都跑到房地產,最終的結局就是,房地產一家獨大。需求旺盛、資金充裕,房價難免不跟著水漲船高。國家統計局數據顯示,過去20年,全國平均房價上漲近5倍,一線城市漲幅不低于20倍,二線城市漲幅也達到了10倍,甚至于一線三四線城市,房價也翻了數倍,成功邁進“萬元門檻”。
              過去房價單邊上漲時期,買過房的人都“躺著賺錢”,房子成了無可匹敵的“造富”工具,因此即使房地產出現嚴重的質量問題,很多人還是坦然接受了。
              但是隨著近年來“房住不炒”高壓調控緊繃不松,房地產市場逐漸趨于平穩,開發商融資、銷售等均受不同程度影響。在這種背景下,我們看到,絕大多數開發商為了資金周轉需要,開始對房子建設“動歪心思”——近幾年,開發商通過偷工減料、降低配置來節約資金的不勝枚舉,很多購房者終于意識到了“期房預售”制度的不科學、不公平。尤其是在2017、2018年,房地產融資高度受限,開發商現金流吃緊,利潤也大幅下降,開始集體“擺爛”時,購房者有苦難言,更進一步意識到了“預售制度”的不公平。于是,數以億計的購房者開始呼吁“全面取消期房預售制度”。有機構在2019年做的線上問卷調查結果也顯示,有75%的網民認為應該取消商品房預售制度。

              何為商品房預售制度?
              商品房預售制是指房地產開發企業將正在建設中、尚未完成建設的房屋預先出售給承購人,由承購人預先支付定金或房款的行為。我們查閱資料發現,這個制度的創始人是霍英東。1994年,商品房預售制在內地落地。
              預售,直白點說就是指在產品還沒正式進入市場前進行的銷售行為。它本質上違背了市場經濟的“一手交錢一手交貨”原則。雖然名義上有監管機制,但是商家如果想作假,很多時候監管是很難約束和杜絕的。更何況像總價動輒百萬上千萬的房子,其施工建造的流程有數百條,不僅復雜而且耗時。如果開發商有弄虛作假的地方,那利益受損的一方必然是購房者。

              為什么說預售制度不公平?
              首先,它給了開發商“空手套白狼”的機會。了解中國房地產開發模式的人都應該知道,開發商從繳納土地認購款到拿地,再到建房、營銷,這其中開發商需要持有的自有資金很少,一個百億大盤,可能房企最終動用的自有資金不足10億,很多資金開發商都可以通過融資、抵押貸款等方式獲得;
              其次,期房預售制度,對購房人確實是高度不公平。眾所周知,開發商從拿地到設計、開盤銷售,這期間最快可以做到4個月。也就是說購房者到售樓處去買房,實際上樓盤可能連地基都沒有打好。購房者看到的只有奢華誘人的售樓處、樣板間,以及開發商專業打造的宣傳材料和能說會道的置業顧問,對于自己購買的房子,他們是什么也看不到。

              期房預售制度,一方面讓房屋的質量無法保障,近年來開發商為了緩解資金壓力,確實存在各種奇葩的偷工減料行為;另一方面,開發商是在用購房者的首付資金來建房,而且購房者還要被動接受2-3年的交房期限。即購房者對于房子的質量如何,有沒有偷工減料以及落實相關配套設施等一無所知,只能寄希望于開發商的業界良心。事實上,房地產市場上,現房銷售比例已不足2成。
              總結而言,預售制度是房地產開發商的“庇護神器”,因為通過預售,開發商成功把風險轉嫁給了購房者和銀行。而商品房預售帶來的一個很大的結果就是:房子實際交付與預期大不一樣,虛假宣傳、爛尾樓、以次充好、低質量等問題層出不窮。這其實也是買房人對預售制度不滿意的根本原因。

              黨媒表態:全面取消商品房預售制度勢在必行
              全面取消商品房預售制度是全民所迫切希望的,業內專家也多次理性建議應該取消。不僅如此,黨媒也公開贊成購房者的這一期望——人民日報早在2018年就公開發表文章一錘定音稱:商品房預售制從當初的利大于弊,到今日的爭端重重,反映了這個制度已經不適合當前的經濟發展。文章更直言,未來全面取消預售“不可免”。言外之意,預售制已經弊大于利。不管是降低開發商的財務杠桿,消除開發商瘋狂拿地、過度擴張的動能,還是促進地產行業回歸理性,取消預售未來都是勢在必行的。
              事實上,國家也在穩妥推進商品房預售制度的逐步取消。截止到今天,全國已經有多個城市已經取消或正在試點取消預售——全國第一個宣布“全面取消”商品房預售制度的城市就是海南。今年3月7日,海南發布樓市調控新政:自3月7日起,新出讓土地建設的商品住房,全部現房銷售。現房銷售的房屋,通過竣工驗收,且水電氣和通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

              此外還有深圳市、廣東省、合肥市、中山市等城市也在征求意見或在局部地區試點取消預售。基于此,有業內專家分析預測道,在未來一段時間內,也許試點的城市會更多,并對目前的預售制度做出一些調整。全面取消預售制度可能很快就會在全國范圍內實施了。
              對于那些尚未對“取消預售”做出行動的城市,央媒“中國青年報”從保護購房者出發同樣給出了建議:未來對于商品房預售,市場監管執法需從兩方面提升。一方面,可以進一步暢通投訴舉報機制,提高虛假宣傳的處罰力度。另一方面,對屢次違規的開發商,可考慮在行政處罰之外,搭建行業黑名單制度,在融資、拿地、預售等各方面進行嚴格限制,提升其違法代價。

              無房人恭喜了!取消預售,購房者的權益將大有保障,同時意味著開發商的苦日子要到了。
              黨媒人民日報一錘定音,取消預售制從長遠來講可能是不可免的。事實上,現階段已經有多地正在試點推進。對于無房人來說,取消預售現房銷售,本質上是好事一件。一方面,買房終于可以一手交錢一手交貨了,房屋質量摸得著看得見,不必再為質量問題擔驚受怕;另一方面,不必再等到交完首付款后2-3年才拿房,現房銷售時代,幾乎可以做到付過錢后就能拿房本。大大提高了房屋的利用效率。因此,真的要恭喜那些準備在取消預售地區買房的無房人了。

              取消預售對開發商有什么重大影響?對于開發商來說,取消預售意味著失去了一個融資渠道,即增加開發商的融資壓力。尤其是那些融資渠道窄、融資成本高的中小房企,可能苦日子真的要來了,畢竟現房銷售要求資金周轉能力更強,對企業的現金流要求也更高。未來不排除在取消預售制的同時,有些房企會被淘汰出局。不過,不得不承認“取消預售”可能利好頭部規模房企,尤其是國企、央企。原因很簡單,這類房企資金充裕,而且市場占有率高,更主要的是資金周轉率高。因此,取消預售,未來會加劇行業的洗牌,尤其是大魚吃小魚的劇情會輪番上演。
              此外,我們還要提醒大家,如果取消預售全面推行,未來短期內對房地產會有一定陣痛,即隨著拿地資金實力條件升高,隨著中小房企的退場,未來土地市場會出現供不應求,可能會造成房價拉升。不過,大家不用過度擔憂,這種情況不會持續太久,畢竟穩房價是主旋律,國家不可能坐視不管。

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